惊!柳州买房必须“补差价”!违背去库存宗旨没人管?

腾讯房产柳州小龙虾2016-03-12 13:48
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降息、降首付、减税费……那一头,政府还在摇旗呐喊“去库存”;涨首付、涨月供、涨总价……这一头,柳州卖房又在暗箱操作“设门槛”。严厉的“补差价”政策,就让原本20%的首付出乎意料地提高到了40%。

惊!柳州买房必须“补差价”!违背去库存宗旨没人管?

利好政策不断,意在去库存

【名词解释】

何谓“补差价”?

即业内人士常挂在嘴边的“补市场差价”,具体分为“补低差”和“补高差”两种情况。前者是评估公司测算出的评估价低于卖方叫价,后者则是评估价高于卖方叫价,且二者都会增加买方的首付压力。

由银行指定的评估公司(如国泰评估),会根据一套房屋所在的地段、楼层及其房龄、面积等综合因素,估算出这套房的总价(如45万元),但这个价格一般会低于卖方出让总价(如60万元)。两个价格之间就这样产生了差距,由于银行只认定评估价进行放贷,而卖方高出评估总价的那部分差额(15万元),就得作为首付款的另一个组成部分,由买方一并交给卖方。

“补低差”是近年来柳州二手房交易市场上最常见的,并且这笔数额相当庞大。很多精挑细选的好房子,就因为“补低差”太大,增加了购房者首付压力,不得不教人痛惜。

“补高差”则是地段、户型等综合因素较好的房源,由于卖方自身原因(如抛售)低价出售,甚至低于评估价。但银行只认定评估价进行放贷,此时首付款也会比较高,而超出的这笔金额依然是一次性补交给卖方。

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“补差价”,20%首付暴涨至40%

趁着降息、降首付的利好政策,再加上政府最近砍掉一大半的二手房交易税,张先生眼下正准备在河东某小区入手一套二手房。

约好中介,看过房后,卖方开价60万元。张先生认为,首付20%即12万元,贷款48万元,还贷30年的月供也才2548元。这样的购房压力确实不大,这套房值得拿下。

可是,银行指定的评估公司对这套房进行评估后,给出的评估价为45万元。中介公司告诉张先生,这套房需要“补市场差价”的费用很高,为60万元-45万元=15万元。因此,这套房实际首付款应该是15万元+45万元X20%=24万元。

听到这个价格,张先生大吃一惊。因为“补差价”之后,这套房的首付款突然暴涨到了总房价的40%,购房压力猛增了一倍。除此之外,还有成交总价1%的营业税+成交总价1%的契税+成交总价3%的中介费,都得计入首付款的名下。更可怕的是,银行方面消息,由于这套房房龄较老,目前最多只能贷款10年,也就是贷款36万元,月供一下变成了4470元。

听到这里,张先生连连摇头,长叹一口气道:“不买了!”

惊!柳州买房必须“补差价”!违背去库存宗旨没人管?

“补差价”大大提高首付,与政府本意背道而驰

差价近不近,要看关系硬不硬

也许广大购房者们会不禁怀疑,为什么评估价只能是45万元,而不是55万元,甚至直接60万元?这样买卖双方皆大欢喜。

本站走访过不少中介公司和评估公司,并得出以下三个结论:

一、评估公司有一套固定的房价测算系统,但是系统中的数据永远跟不上当年房价变化速度,即用去年乃至前年的地价、房价来计算今年的房价,这就是“补低差”现象泛滥的一个重要原因;

二、测算系统是死的,人是活的,上面关系一旦打通了,评估价就能再往上走十几二十万,这个差价也就不差多少了;

三、中介是人,卖方更是人,下面的关系捋顺了,卖家还能把总价再往下压一压,营业税和契税又能少交近1万元,再补偿给卖方和中介,这就是“阴阳合同”下的三家皆大欢喜。

惊!柳州买房必须“补差价”!违背去库存宗旨没人管?

评估价与成交价相差太大,柳州评估公司由谁监管?

/笔者辣评/

谁来管管这些评估公司?

银行或房管部门指定评估公司,进行二手房交易环节的房价评估,其初衷是为了杜绝买卖双方串通起来,进行房价造假,以骗取银行贷款。

但是,这些评估机构由于缺乏监管,其数据有待及时更新,测算方式有待进一步完善,因而总会给广大购房者带来巨大的阻力。“去库存”,应当从削减这些阻力开始!

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[责任编辑:houseliuzhou]

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