楼市会像2009年一样上涨吗:指望再度涨不现实

楼市政策利好频现,记者近日在多个楼盘采访发现,无论是到访量还是成交量都有了明显回暖,一些开发商甚至喊出“一周不涨价”的口号,为购房者制造“最后购房窗口”的心理压力。不过,从供求关系来看,目前市场仍存在较大的库存压力,期望房价出现像2009年一样的报复性上涨并不现实。

A救市实际成效还得看地方执行力度

央行[微博]两次降息一次降准、各地楼市政策频发、公积金政策松绑、“两会”及两部委新政支持自住型与改善型需求、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策利好频发……自去年底以来,房地产多次获得政策支持,并且政策调整力度大大超出市场预期,“买房”又成为朋友圈内的热门话题。

不过,目前的楼市政策都出在中央层面,能否真正对楼市产生效力,还要看能否落地。同策咨询机构总监张宏伟就认为,本次两部委正视供应结构性过剩的市场困境,在通知中提出了多项立场鲜明的提法和要求,从多方面提出了调节供需矛盾的办法和执政方向,可谓是千方百计去库存。其本质还是希望遵循市场经济规律,从行业链条的源头出发,在供应层面打下基础,以期楼市走出供应结构性过剩的困境。不过从行文来看,“明显偏多”、“根据市场实际情况”等措辞还是有一定弹性,地方政府开展工作也仍有一定调整的空间,最终执行成效还是取决于地方政府的落实力度。

B楼价将企稳,但指望再度上涨“不现实”

就在上周,仲量联行就发布报告指出,接下来的几周将会是政府出台宽松政策的重要时期,随着宽松政策的出台,楼市将步入稳定期。此次政策的调整将会给楼市带来非常积极的影响。之前受调控政策抑制的改善型需求将逐步的释放,成交量有望迅速回暖。该机构乐观地表示:“最重要的是,此次新政传达给市场极其重要的信息,那就是中央政府希望楼市保持稳定。我们预计随着成交量上升,房价总体上有望企稳。”

克而瑞研究中心杨科伟、余仁花、马千里等多位研究员认为,二套首付下调对于房价较高的一二线城市影响较大,购房者首付资金大为降低,改善型需求短期内或受鼓励集中入市,4月或有一波走高行情。

“就市场的影响来看,随着需求受激励短期内的集中入市,各地房价或有上扬的机会,一二线城市反弹幅度将明显高于受困于高库存的三四线城市。”上述研究人士认为,期望房价出现2009年那样的报复性上涨,经济环境以及行业发展阶段都决定了这是不现实的。

C二季度楼市仍需平价做“量”文章

事实上,一季度的楼市成交比较平淡,据网易房产数据中心数据显示,今年一季度广州全市网签16044套,和去年同期的16224套相比,同比微跌1%。均价则从去年一季度的13817元/平方米上升至今年的14625元/平方米,同比涨5.5%。但和2014年第四季度相比,成交环比大减34.79%;均价环比下降2.23%。二季度的市场会不会因为二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等鼓励改善型需求入市的利好政策而有所改变?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从二季度楼市开局表现来看,无论是楼市去库存压力,还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力,二季度楼市仍需做“量”文章。

“库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年一季度,对于大多数城市而言,由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低,导致市场去化速度降低,去化周期略回升。”张宏伟表示,此时,“去库存”仍然是市场主旋律,房价在2015年仍然有下行压力。从这个角度来看,楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力。

据悉,由于大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后,尤其是2015年4月底和5月份。因此,2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。业内分析人士认为,从这个角度来看,虽然二季度这个时间段成为成交集中放量的时间段,二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策也助力改善型需求入市,但是由于开发商集中推盘,也面临较为激烈的市场竞争,此时,平价跑量仍然为最佳的市场策略选择。

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