房地产市场进入“分化” 楼市调控牵一发动全身

自我国实施房地产业的市场化改革以来,房地产业与宏观经济的关系就变得微妙起来。有人认为房地产业是经济的“稳定剂”,视后者的需要来调整;有人将两者的关系看作“唇齿相依”,一荣俱荣,一损俱损。

房地产市场进入“分化” 楼市调控牵一发动全身

房地产业体量庞大,不仅涉及上下游数十个产业,也与金融体系息息相关。因此,其对宏观经济的影响机制可谓错综复杂,一言难尽。

今年国庆节期间,共有21个城市出台楼市调控措施,将年初以来的调控风潮推向阶段性高点。这也是最近三年来,房地产调控范围最广、力度最大的时刻。

但在房地产市场进入“分化”、“过剩” 时代,宏观经济正处于调整期之时,两者互相作用的模式正在发生改变。这不仅会影响未来的经济数据走势,也关系到房地产业在宏观经济中的地位重估。

房地产的“正反面”

房地产对宏观经济的影响体现在许多方面,但只有两个能够量化的指标:固定资产投资增速和居民消费价格指数(CPI)。前者为拉动GDP的“三驾马车”之一,后者则是最重要的民生指标。站在宏观经济的高度,两者均不可忽视。

根据国家统计局的数据,今年前8月,全国房地产开发投资64387亿元,占同期固定资产投资的比重为17.6%。虽然比2011年的20.4%有明显下降,但仍然是固定资产投资的重要组成部分。

房地产企业的投资热情,主要取决于对后市的判断,这种判断又在很大程度上取决于市场的变化趋势。按照这一传导机制,市场向好时,开发商的投资热情高涨,其对固定资产投资也有正相关性的作用。

房地产对CPI的影响有两条逻辑。其一,支撑楼市回暖的因素往往是货币流动性的充裕。流动性充裕,则通常意味着通胀压力的到来。

其二,租金是CPI的重要组成部分。当市场向好时,租金水平也会相应提高,并对CPI产生影响。也即,CPI和楼市销售数据的变化也具有一定的正相关性。

因此,根据上述传导机制,在不考虑其他影响因素的情况下,若房地产市场持续回暖,固定资产投资增速和CPI都将上升。反之亦然。

但这两个指标似乎存在天然的矛盾。决策者永远希望固定资产投资高速增长,CPI却处于低位。但无论楼市升温还是降温,两者都无法兼得。

因此,当平衡被打破时,楼市调控往往降临。最常见的情况是,当销售不振、楼市低迷时,政府出台刺激性手段,推动市场的升温,进而为GDP注入活力;当市场过热、房价上涨压力偏大时,则出台打压性手段,挤出房价泡沫,并稳定租金和CPI指数。

本轮楼市调控政策的推出,恰恰基于后一种逻辑。因为房价上涨不仅积蓄了CPI的上涨动力,也对其它产业的资金产生了“虹吸效应”。

过剩与低迷

但令人意外的是,今年以来,当房地产销售迎来前所未有的“牛市”之时,投资端却并不如预期火爆。

根据统计局的数据,今年前8月,全国商品房销售额增速达到38.7%,同期的商品房开发投资增速却仅为5.4%。按照惯例,较之销售端的变化,投资端会在滞后一段时间后,出现正向调整。但就前8月的数据而言,两者之间存在如此巨大的差距,显得很不正常。

在上海易居研究院智库中心总监严跃进看来,这是因为房地产市场已从供不应求,进入总体供大于求、区域分化的阶段。“‘去库存’是在全国范围内进行的,但拿地补仓主要集中在一线城市和热点二线城市,而且这些城市的土地供应量大多不足。”

对于大部分企业来说,即使不能在热点城市拿地,也不会冒险深入三线城市。其理由很简单:库存高,风险大。

根据易居克而瑞的数据,截至今年8月,山东济南市新房住宅库存去化周期还不到6个月,但在距其还不足200公里的济宁市,上述周期超过20个月。

正因如此,本轮市场销售的火爆并未传导到投资端。数据显示,截至今年8月,房地产投资增速已连续30个月低于同期的固定资产投资增速,且两者的差距没有出现缩小的迹象。

因此,监管层在强化热点城市“抑投资”的同时,也很快重申了“去库存”的总思路。

10月11日,国务院办公厅《关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》指出,大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。城区常住人口300万以下的城市不得采取积分落户方式。

此后,住建部等部门发文,推进特色小镇、小城镇建设,并将给予政策性金融支持。这些推进城镇化的措施,同样被认为是对楼市(尤其是三四线城市)“去库存”的一种鼓励。

“应激反应”

未来的房地产市场走势,将受到这两种调控思路的共同影响。热点城市受制于以“抑投资性需求”为主的各项政策;其他供应过剩的城市,政策方向以“去库存”为主。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,就当前的市场而言,“抑投资”的声音无疑将很快成为主流。一方面,这些政策手段较为严厉,涵盖限购、限贷、限价等,心理震慑力强。另一方面,这些政策作用于热点城市,容易对整体市场产生影响。

苏州某房企相关负责人这样描述新政后的影响,“很多项目都封盘了,苏州市场从长假前的一房难求,很快变成了无房可卖”。

苏州于10月3日发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》,成为今年的第三份楼市调控文件。文件在8月11日调控的基础上进一步限购限贷,并严控价格涨幅,开发商面对如此严厉的政策,多选择以“封盘”来应对。

这种现象被称为“应激反应”。即当严厉的调控政策突然发布时,由于不了解政策的作用机制,市场往往会做出过度反应。经过1-2个月的缓冲期后,市场又会达成新的平衡。

此次调控对市场的短期影响,正可以用“应激反应”来描述。按照顾云昌的观点,热点城市的成交量可能会骤然下降,部分非热点城市也会受到连带影响。房地产市场将会明显降温,并“拖累”宏观经济的相关指标。因此,四季度的经济数据恐不会有太大的起色。至于明后年的经济,则可能进入缓冲期后的平稳阶段。

顾云昌认为,但即使没有这轮调控,房地产市场也会自动进入下行周期。他还提醒,经过“挤水分”,将有大量资金从热点楼市流出,在资本并不青睐三四线楼市的情况下,其流向和影响都需要严密关注。

而“去库存”政策的效果,将在很大程度上取决于城镇化相关政策的落地进度和实施情况,其真正起到作用,可能需要较长时间。

可以肯定的一点是,由于供应过剩局面的确立,新房市场出现萎缩趋势,其对宏观经济的支持作用正在下滑。这从房地产开发投资增速长期低于固投增速的现实可见一斑。主流的观点认为,楼市的地位将不可避免地出现下滑。但这对于亟须摆脱“房地产依赖症”、实施结构转型的中国经济来说,并非坏事。

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